王冠一 加樓爆破 杞人憂天

聯儲局指美國經濟已站穩腳步，但美國經濟的兩大隱憂，就業市場雖已漸有起色，失業率由去年底的 9.8% 降至 8.9%，樓市卻一蹶不振。最新公布的數字顯示，新屋樓價中位數為 20.21 萬美元，較去年同期下跌 8.9%，二手樓樓價中位數 15.61 萬美元，更是近 9 年的新低，銷售數字更是令人慘不忍睹。

美國樓市由 1999 年至 2006 年泡沫爆破前，樓價升幅達 58%，但次按危機後樓價至今累跌 18%，跌勢仍予人有餘未盡感覺。反觀鄰近的加拿大樓市卻是另一番景象，自 1998 年至今，樓價已翻了一番，平均樓價由 15.8 萬升至現時的 36.5 萬加元，單單在過去 1 年，樓價升幅亦多達 8.8%。雖然08年經濟衰退時樓價一度回軟，但現時已再度超越當年的高峰。

推升加拿大樓價的原因眾多，但主要仍是經濟蓬勃。由於銀行體系未受金融海嘯動搖，加拿大是復原得最快的經濟體之一，在歐美日等國家仍在奉行低息甚至用量寬政策 (QE) 為經濟療傷之際，加拿大央行去年三度加息，息率由 0.25% 加至現時的 1%。加拿大去年第 4 季 GDP 年增長 3.3%，亦屬 G7 的表表者。過去大半年商品價格登上火箭，資源豐富的加拿大受惠最大，加拿大央行更認為商品牛市可望持續數以十年。

經濟表現佳，勞工市場亦水漲船高。美國於金融海嘯流失了逾 800 萬位，至今創造的不足彌補 1/4，相反，加拿大於衰退期間所流失的職位，現時已全數收復，有工開加上收入增加，自然增強了置業的意欲。加拿大去年便有 35 萬至 40 萬人首次置業。另外，加拿大是移民天堂，內地買家成為了加拿大樓市的支持動力。一名地產推銷員去年售出了 700 個單位，有 6 成由內地新移民買入。加拿大政府上周開始不准付最低首期的業主承造最長期的 35 年按揭，措施亦促使不少人趕搭置業尾班快車。

加拿大央行一再發出警告，指債務水平上升過快。現時加拿大國民債務佔可支配收入 (disposable income) 的比重升至 148.9%，乃 1998 年以來首度超越美國，而按揭佔家庭整體債務的比重達1成，樓價佔可支配收入的比重更高達 5.5 倍，遠高於歷史平均數字的 3.5 倍。

不少人開始憂慮加拿大樓市會出現泡沫爆破的危機，尤其按揭息率只要升上 5%，較現時的 2% 至 4%（不同類型按揭有不同息率）提升 1 厘的話，去年新業主便有逾 1 成的債務比重會偏高。經濟學者曼特尼 (David Madani) 更根據樓價相對收入比率推斷，樓價未來 3 年會大幅調整 25%。

不過，除非經濟急轉直下，加拿大樓市重演美式泡沫的機會應不大。首先，加拿大銀行對借貸的取態一向審慎，不會為了做成生意而鼓勵沒有能力的國民上車，即使經濟滑坡期，加拿大的按揭還款拖欠率亦不過 0.45%，未及美國 5% 的 1 成；加拿大法例亦未若美國寬鬆，不會容許負資產業主選擇一走了之；加拿大樓市以用家為主，投機味道亦不濃；最重要的是，加拿大政府為大部份業主擔保，樓市泡沫爆破而殃及銀行體系的機會甚微，故擔憂泡沫爆破，甚或對加拿大經濟構成傷害，似屬杞人憂天。



王冠一